王珏林:土地出让金应用之于民

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发表于 2017-6-19 21:08:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
■本报记者 魏洪磊 北京报道 2010-1-4
中国房地产报:2009年12月19日,五部委联合发出通知,要求土地出让金首付不低于50%,且在1年内必须全部缴清。之后又有严查囤地的各项措施出台。如何解读近期决策层的一系列动作?
王珏林:去年12月9日到19日之间,中央出台这一系列政策,是为了有针对性地解决房地产市场中存在的突出问题,如地价高涨、囤地现象严重等。但仅仅依靠出台土地管理政策,很难解决目前市场中存在的诸多问题,也很难达到国务院提出的要求,还需要金融、税收和加强市场规范管理等一系列政策的紧密配合。
中国房地产报:有一种观点认为,当前招拍挂的土地制度是造就高地价的深层次原因,您对此有何看法?
王珏林:我一直坚持一个观点:现行的招拍挂制度与以前协议出让土地相比较还是进步的,这是一个比较公平的竞争方式。原因有3个:首先,协议出让没有体现出城市土地的价值;其次,协协出让容易和权力挂钩,形成腐败;第三,协协出让造成企业之间的竞争不公平,市场不完善。我们不能走协议出让土地的回头路,因为那是已经被淘汰的方式。
那招拍挂是不是最佳的方式?它起码体现了企业市场竞争的公平性,我觉得在没有其他办法的情况下,这种制度还是可以实施下去的。我一直在寻找一种更合理的方式,但现在还没有找到。卖地是市场行为,必须做到公平公正,土地的价值必须得到体现。
大家对这一制度的诟病在于,招拍挂出来的高地价带动了高房价,这是必然的,现在的房价中,地价占了很大一部分。无论是一线城市还是二三线城市都是如此。但地价最重要的影响因素是市场竞争,地价不是由政府单方面决定的,即使地价定得再低,经过激烈竞争后也肯定会升上去。
所以解决土地问题要从土地制度管理入手,加强对土地使用、开发的管理,制止囤地行为、控制土地买卖。另外还要坚持净地出让,不要将麻烦留给企业,这样不仅会减少社会矛盾,还会缩短开发时间,更便于对出让后的土地进行管理。
由于地价对房价的影响很大,所以大家可能都把矛头指向地方政府的供地方式。如果我们每一个城市都能将土地出让金的一部分,补给在本地工作的居民,补偿他们因生活成本提高所带来的损失,群众的意见就会少些,社会就会更和谐。还应该注意的一点是,即使土地价格降下来了,也不能说明房价会降下来,因为企业追求的就是利润的最大化,房屋买卖是市场行为,房价是根据市场需求确定的。
中国房地产报:有统计数据表明,全国目前有1万公顷闲置用地,如何在短期内解决这一问题?
王珏林:这需要先分析已出让土地的现状,看是否具备开发条件,已具备开发条件的,要尽快开发;不具备开发条件的,要尽快解决、尽早开发。在这些土地里,如果有协议出让的土地,不开发就应当收回。城市土地是有限的,是按计划配置的,如果不及时上市,必然造成市场短缺,出现供求矛盾。
政府对土地市场的管理从2007年就开始了,比如国土资源部对于土地出让金的规定,银行对于贷款的规定,但2008年由于受到全球金融危机的影响,这些政策实施受到了很大的影响。现在再次提出加强土地出让的管理规定,对解决房地产市场存在的问题作用还是非常大的。
中国房地产报:央企在2009年大举进军房地产业,这也引发“国进民退”的担忧,您的看法是什么?
王珏林:市场竞争是公平的,只要具备条件,就不应该分谁应该进来,谁不准进来,应该允许不同类型的企业进入房地产市场。
央企进入房地产行业并不是近来才出现的,很多央企都有自己的房地产公司。我们现在的企业组成是多元的,有的是国企,有的是股份制的,有的是私营的,有的是合作型的,政策允许这些企业都进入这个市场,这个门槛是一致的。如果不允许央企进入,那会出现另一种形式的保护,也不符合市场竞争的规律。央企的进入,对于增加土地竞争是必然的,尤其是它们都是有实力的企业,资金又非常雄厚。在流动性过剩而又没有新的选择的时候,它们选择房地产市场也是非常自然的。
当然有一点也要引起我们的注意,银行贷款和央企资金过多流入房地产市场,会影响我们的主流产业——工业的发展,对国家长期经济发展是非常不利的,因为我们的资金总量是有限的,容易造成厚此薄彼。所以无论在大型企业的投资导向上,还是在银行信贷额度的配置上,都应该倾斜到那些能够保证经济持续发展的、确实提高生产能力的、解决更多就业的产业上,使我国的发展资金配置得更科学、更合理。

(作者:)                                                                                             


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